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  • Foto del escritorFito Benitez

Analysis del mercado de vivienda turística en Canarias (2023)

Actualizado: 27 mar 2023


Las Islas Canarias son un destino popular para los turistas y un lugar favorito para muchas personas que buscan invertir en viviendas turísticas. En este artículo, analizaremos en profundidad el mercado inmobiliario de viviendas vacacionales en las Islas Canárias, explorando su crecimiento, tendencias actuales y perspectivas de futuro.


Introducciòn


En primer lugar, veamos el estado actual del mercado. El mercado de viviendas turísticas en las Islas Canárias ha crecido de manera constante en los últimos años, con un número cada vez mayor de personas que buscan invertir en propiedades en esta hermosa región. Por ejemplo, en 2022, el 52% de todas las casas de vacaciones en las Islas Canarias fueron compradas por extranjeros (fuente). La popularidad de las Islas Canarias, especialmente para los europeos, se debe en gran medida a la seguridad añadida de viajar dentro de la UE, a su clima cálido durante todo el año, a sus impresionantes paisajes y variados paisajes, a los lugareños amigables con los extranjeros y a los vuelos fáciles y asequibles desde la mayoría de las principales ciudades europeas. Esto se nota al observar el histórico de vuelos procedentes del exterior en el gráfico siguiente.

Esta combinación es bastante única en Europa, y ha dado como resultado la llegada de 14,5 millones de turistas en 2022, siendo la tercera región más visitada de España, por detrás de Cataluña y Baleares, sus rivales históricos (fuente). Para poner estas cifras en perspectiva, observe que España es el 2º país más visitado del mundo, por detrás de Francia, y por encima de EE.UU. (fuente). Eso es una gran cantidad de turistas, pero lo más importante es que garantiza una demanda constante de casas de vacaciones y alquileres a corto plazo.


Motores de Crecimiento


Uno de los principales motores del mercado de la vivienda turística en las Islas Canárias es la creciente demanda de segundas residencias. Muchas personas buscan un lugar al que escapar durante los meses de invierno, cuando el tiempo en su país de origen es menos favorable. El clima cálido, los bellos paisajes y la seguridad de las Islas Canariás, las convierten en un destino ideal para este propósito, y muchas personas están optando por invertir en una vivienda turística allí. Un dato interesante a este respecto, aportado por nuestra empresa hermana Canary Home Invest (especializada en la búsqueda de viviendas vacacionales de alta rentabilidad para inversores extranjeros) es que la oferta de viviendas turísticas en el mercado consiste en un 87% de los casos en propiedades existentes o reformadas. Desde la crisis de 2008, los ayuntamientos de las zonas turísticas de Canarias han casi paralizado las licencias para nuevos desarrollos inmobiliarios (fuente), para imponer un mercado más sostenible, y ha funcionado.



Cambio de estancia tradicional a vivienda turística


Al mismo tiempo, el mercado de alquiler de viviendas turísticas ha crecido en número (en comparación con el crecimiento negativo de los alojamientos tradicionales), sobre todo gracias a la conversión de complejos de alojamiento tradicionales a alojamientos turísticos de una sola unidad, comprados en parte por inversores locales de clase media y de inversores extranjeros, y gestionados por comunidades de propietarios. Esto ha tenido un efecto positivo para el ahorro de 70.000 familias locales y para las empresas locales, que han generado 1.500 millones de euros (fuente).


Plataformas web de alquiler turístico


De hecho, el principal factor que ha impulsado el crecimiento del mercado de viviendas vacacionales en las Islas Canarias ha sido el aumento en la última década de las plataformas online de alquiler vacacional, como Airbnb, Booking.com, HomeAway y TravelAdvisor. Estas plataformas hacen que sea más fácil que nunca para las personas alquilar sus viviendas turísticas, y muchos propietarios en las Islas Canarias lo están aprovechando a base de invirtir o convirtir sus viviendas vacacionales en alquileres turísticos.


Legislación


Otro factor importante en este crecimiento está relacionado con la legislación, que también es una fuente importante de riesgo a la hora de comprar una vivienda turísticas con fines puramente de inversión. Aunque el rápido crecimiento de la industria ha causado a veces fricciones con los residentes locales en las islas, los alquileres de viviendas turísticas en las Islas Canarias se remonta a los años 80. Nuestro fundador en Hola! Hosts, Victoriano, como muchos otros que trabajaban en el sector turístico en aquella época, compraba y alquilaba propiedades a corto plazo ya entonces. Se hacía a través de llamadas, cartas y más tarde faxes, por lo que no es nada nuevo para los residentes locales de las Islas Canarias. De hecho, como se menciona en el párrafo anterior, la introducción de las plataformas ha permitido un crecimiento exponencial, y eso ha causado problemas. Estas cuestiones han sido en su mayoría negativas para la demanda de alojamientos tradicionales, lo que ha llevado a la creación de grupos de presión para tratar de influir en la legislación local contra las viviendas turísticas. Aunque ha habido algunos intentos de favorecer a estos actores tradicionales, tanto la ley como los tribunales han apoyado el crecimiento del mercado, proporcionando licencias y protección a los propietarios de viviendas vacacionales, y es muy poco probable, a medida que el sector se integre más en el mercado local y en la sociedad, que esta permisividad hacia el sector cambie alguna vez (fuente).


Tendencias actuales


Entonces, ¿cuáles son las tendencias actuales en el mercado de viviendas turísticas en las Islas Canarias?


Viviendas de lujo


Una tendencia cada vez más popular es la construcción de casas de vacaciones de lujo. Mucha gente busca una casa de vacaciones que ofrezca todas las comodidades y servicios de su residencia principal, y los promotores están respondiendo a esta demanda construyendo casas de gama alta con todas las últimas características y tecnologías. Estas casas de vacaciones de lujo suelen estar equipadas con piscinas, jardines privados y otros servicios de primera calidad, y están atrayendo a huéspedes que buscan lo último en casas de vacaciones. Es obvio que este tipo de propiedad proporciona las tarifas medias diarias más altas, pero lo que es significativamente revelador es que sus tasas de ocupación son también las más altas de todos los segmentos.


La demanda de viviendas de lujo en Canarias es ahora mismo mayor que la oferta. Eso se hizo evidente especialmente durante Covid, donde las tasas de ocupación de las viviendas de lujo fueron las más altas de todos los segmentos inmobiliarios. Lo peor fue para los alojamientos baratos (o los segmentos que compiten en precio), como puede verse en la siguiente captura de pantalla (fuente). Obsérvese que el segmento denominado 90 son las viviendas de lujo, y el denominado 25, las estancias económicas.


Turismo rural


Otra tendencia que está marcando el mercado de la vivienda turística en Canarias es la creciente popularidad de los turistas que vienen a disfrutar de la montaña (senderismo, ciclismo, escalada, etc.), en lugar de la playa y la tumbona. Mucha gente busca viviendas turísticas en pueblos del interior, donde casi no había oferta, o ésta no cumplía las expectativas de una estancia confortable, por lo que promotores e inversores están respondiendo a ello construyendo y reformando viviendas que no sólo cumplen las expectativas del viajero, sino que además pueden diferenciarse como estancias únicas que generan un margen extra. Estas viviendas vacacionales suelen contar con fuentes de energía renovables, piscinas, bicicletas, visitas a granjas y bodegas, etc. Un indicador de este crecimiento viene dado por la aparición de cada vez más alquileres vacacionales en municipios no costeros, tal y como señala ASCAV, la asociación canaria de alquiler vacacional.


Profesionalización


Como cualquier otro mercado con un alto volumen de alquileres vacacionales, el de las Islas Canarias también se está profesionalizando. En la práctica esto significa que la gestión de las propiedades se está alejando de las manos de los propietarios que han estado gestionando el alquiler vacacional ellos mismos, para pasar a manos de administradores de propiedades profesionales que aumentan el nivel de servicio, lo que conduce a mejores rendimientos. Como podemos ver en las siguientes capturas de pantalla de los dos principales municipios turísticos de Canarias, parte de la profesionalización se está desplazando hacia proveedores online como Bookiply, especialmente en los segmentos que compiten en costes, y proveedores locales, para las propiedades de segmentos más altos que necesitan una mayor personalización. Dado que el mercado sigue siendo cada vez más competitivo, creemos que esta tendencia de profesionalización continuará en los próximos años.


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Gestores de vivienda turistica destacados en 2023 (San Bartolome, Gran Canaria).


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Gestores de vivienda turistica destacados 2023 (Arona, Tenerife).

Diferenciación


Otra tendencia que ha evolucionado en parte debido a la profesionalización del sector es la diferenciación. Esto ocurre especialmente en los segmentos medios del mercado. El segmento medio-bajo lo hace para dejar de ser un mero competidor de precios y poder atraer a los mejores clientes con un poco más de renta disponible en ese segmento. El segmento medio alto también está mejorando y diferenciándose, en su afán por mantenerse en el segmento superior de los que ganan más, que no tienen los recursos para entrar en el alquiler de casas de lujo.


Estancias únicas


Otra tendencia que hemos observado en Hola! Hosts durante 2022 es el crecimiento del segmento de estancias únicas. A medida que más inversores profesionales y administradores de propiedades llegan a la región, y la diferenciación se expande, las estancias únicas se convierten en una opción muy interesante. En teoría, una estancia única sería una inversión más barata, con el potencial de mayores ingresos. La segunda razón es que la demanda de propiedades de alto rendimiento es tan alta, y los precios tan por encima de una marca saludable, que los inversores se han vuelto creativos, y las estancias únicas son definitivamente pne manera de hacerlo. Por ejemplo, los inversores están comprando cuevas en las montañas, añadiendo un diseño interior superior, y añadiendo comodidades de lujo. Otros compran furgonetas de lujo con todas las comodidades y mapas de los mejores lugares para aparcar frente al mar. Otros están comprando propiedades con vistas al mar donde no está permitido construir, pero se puede tener un viejo velero renovado y proporcionar una experiencia diferente. Echa un vistazo a las opciones disponibles en Airbnb aquí.



Estáncias Covid


Aunque quizá no sea el nombre más adecuado, se trata de una tendencia que se apoderó del mercado durante el primer golpe de la pandemia de Covid. Hubo varias razones para ello, pero se tradujo en que las casas en Canarias con servicios propios y espacio habitable alcanzaron algunos de los niveles de ingresos más altos de la historia del sector del alquiler vacacional en las islas. Dado que las islas estaban abiertas al turismo, en comparación con la mayoría de los destinos turísticos externos e internos de la UE que estaban cerrados, y que la mayoría de los hoteles de las islas estaban cerrando por no alcanzar los niveles mínimos de ocupación para hacer viables sus operaciones, los turistas europeos con altos niveles de renta disponible demandaron estas propiedades del segmento superior donde podían aislarse y minimizar el riesgo de contraer Covid. Aunque el Covid está bajo control, el miedo sigue ahí. Aunque las consecuencias de contraerlo hoy en día son menos graves para la salud, sigue siendo un problema para viajar y el miedo sigue presente, lo que mantiene esta tendencia al aislamiento viva y con una gran demanda.




Expectativas de futuro


Por último, echemos un vistazo a las perspectivas de futuro del mercado de la vivienda vacacional en las Islas Canarias. Basándonos en las tendencias actuales, es probable que el mercado siga creciendo en los próximos años, ya que cada vez más personas buscan invertir en casas de vacaciones en esta hermosa región. Se espera que este crecimiento sea menor que en años anteriores y de forma más sostenible. Lo primero porque, como se ha mencionado, la oferta tiene muy poco margen para crecer, y lo segundo porque el sector se está profesionalizando, y porque las estancias baratas están en declive debido a un exceso de oferta y a la falta de diferenciación. Por otro lado, se espera que crezcan los segmentos más altos del mercado, especialmente el de lujo. Sin embargo, también hay algunos retos que el mercado tendrá que superar para mantener este crecimiento. El mayor reto será garantizar que el mercado de la vivienda vacacional siga siendo asequible tanto para los compradores como para los inquilinos. Con la creciente popularidad de las Islas Canarias, es probable que los precios suban, como se vio en 2022 (fuente), y será importante que el mercado siga siendo accesible para un amplio abanico de personas.



Conclusiones


En conclusión, el mercado de la vivienda turística en las Islas Canarias es un mercado próspero y dinámico que se ve impulsado por una combinación de factores, entre los que se incluyen el clima cálido durante todo el año, los impresionantes paisajes, la cantidad y regularidad de vuelos de conexión con ciudades europeas, la seguridad y el bajo riesgo de interrupción de la demanda al formar parte de la UE, así como la creciente popularidad de las plataformas de alquiler vacacional online. Es probable que el mercado siga creciendo en los próximos años, pero también habrá que superar algunos retos para mantener este crecimiento. A pesar de estos retos, el mercado de la vivienda turística en Canarias se encuentra en su máximo histórico, y no hay signos de congelación o contracción. Los inversores siguen llegando y los visitantes anuales siguen creciendo, alcanzando el año pasado su segundo máximo histórico, sólo dos años después de la peor época para el turismo de la historia debido a Covid.


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