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Factores a tomar en cuenta en la inversión de vivienda vacacional en Canárias
Caso práctico: cálculo del ROI de viviendas vacacionales de €300 000 en Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote financiadas SIN hipoteca Si busca el caso práctico CON hipoteca a 20 años, siga este enlace
Factores a tomar en cuenta en la inversión inmobiliaria
1. Estabilidad económica y polÃtica
A lo hora de evaluar invertir en una vivienda vacacional en Canarias, es esencial evaluar la estabilidad económica y polÃtica del paÃs. PaÃses como España, con economÃas estables y sistemas polÃticos sólidos, ofrecen condiciones favorables para las inversiones inmobiliarias. Los indicadores clave como el crecimiento del PIB, las tasas de inflación, la estabilidad de la moneda, las polÃticas gubernamentales y los marcos legales juegan un papel fundamental en la evaluación del clima de inversión. En este sentido, Canarias, siendo territorio de la Union Europea, no solo tiene esta estabilidad, sino que ofrece una seguridad legal y economica que no ofrecen otros destinos turisticos fuera de la Un ion Europea.
2. Condiciones y tendéncias del mercado
Para obtener información sobre la dinámica de la oferta y la demanda, es crucial examinar las condiciones y tendencias predominantes en el mercado inmobiliario local. Varios factores, incluidos el crecimiento de la población, las tasas de urbanización, las perspectivas de empleo y las tendencias del mercado, pueden ejercer una influencia significativa en la rentabilidad y el potencial de revalorización del capital de su inversión. A Mayo del 2023, la actual situacion del mercado es de una altisima demanda y una baja oferta para las viviendas con alto valor vacacional y en zonas de alta demanda turÃstica. La oferta esta comoda haciendo alquiler vacacional por los altisimos indices de ocupación turÃstica- este año lleva la tendencia de rompe el record dr 15 millones de turistas anuales- marcando los precios al alza.
3. Legal y regulación
Las transacciones inmobiliarias en diferentes paÃses están sujetas a sistemas legales y regulatorios únicos. Es de suma importancia familiarizarse con las leyes y reglamentos relacionados con la propiedad, la inversión extranjera, los impuestos y la transferencia de fondos al paÃs de origen. Buscar la asistencia de profesionales legales locales puede ser fundamental para sortear estas complejidades y garantizar el cumplimiento de las reglamentaciones pertinentes. En Hola Hosts oftrecemos asesoramiento integral sobre la regulación de las viviendas vacacionales y soporte en el requerimiento de documentos y licéncias.
4. Ubicación y barrio
La conveniencia y los rendimientos potenciales de una propiedad están muy influenciados por su ubicación. Factores clave que incluyen su proximidad a servicios, enlaces de transporte, escuelas, centros de salud y desarrollos de infraestructura pueden tener un impacto sustancial en el valor de la propiedad. Además, es fundamental considerar la dinámica del vecindario, las medidas de seguridad y los indicadores de calidad de vida para evaluar con precisión las perspectivas de largo plazo de la inversión.
Cambio de divisas y opciones de financiación
Los tipos de cambio de divisas pueden desempeñar un papel importante en los rendimientos de las inversiones cuando se compran bienes inmuebles en el extranjero. Las fluctuaciones en los valores de la moneda tienen el potencial de influir en varios aspectos, incluidos los costos de compra, los ingresos por alquiler y las ganancias obtenidas con la repatriación de fondos. También es recomendable explorar diferentes opciones de financiamiento, como hipotecas locales o prestamistas internacionales, ya que pueden contribuir a optimizar su estrategia de inversión.
Cultura local y estilo de vida
Obtener conocimiento sobre las costumbres, la forma de vida y las inclinaciones del mercado especÃfico puede tener un impacto en la conveniencia y las perspectivas de alquiler de la propiedad. Examinar elementos como el turismo, las sociedades de expatriados y los hitos culturales puede ofrecer información valiosa sobre la idoneidad de la propiedad como inversión de alquiler o escapada privada.
Evaluación de riesgos y chequeos
Antes de participar en cualquier inversión inmobiliaria extranjera, es imperativo realizar una evaluación de riesgos exhaustiva y los chequeos correspondientes. Esto implica evaluar varios factores, incluidos el tÃtulo de propiedad, las posibles deudas, la calidad de la construcción, la cobertura del seguro, las consideraciones ambientales, las posibles disputas legales, la legalidad del ejercicio de alquiler vacacional dentro de los estatutos de la comunidad, las posibles restricciones de zonas comunes. para huespedes de viviviedas vacacionales, etc. Buscar la ayuda de profesionales como consultorÃas inmobiliarios locales, inspectores de propiedades y topógrafos puede ofrecer información valiosa a lo largo de esta empresa.
La mayorÃa de estos aspectos de inversión relacionados con las Islas Canarias se han examinado a fondo en nuestra publicación anterior, 9 razones seguras por las que invertir en casas de vacaciones en las Islas Canarias.
Caso Práctico
Introducción
Según la pregunta frecuente número 7 de nuestro sitio web, varios factores contribuyen al retorno potencial de una propiedad vacacional en las Islas Canarias. Sin embargo, para simplificar este artÃculo, centrémonos en tres propiedades dentro del mismo rango de precios ubicadas en diferentes islas: Gran Canaria, Fuerteventura y Lanzarote. Es importante tener en cuenta que los inversores en este caso no utilizan una hipoteca para financiarse. Si está interesado en un escenario similar pero con financiamiento a través de una hipoteca a 20 años, consulte nuestra publicación de blog especÃfica sobre ese tema.
Las tres propiedades tienen un precio de € 300.000 y cuentan con un mÃnimo de dos dormitorios, con capacidad para al menos cinco personas. Cada propiedad incluye una terraza o espacio ajardinado y ofrece acceso a una piscina privada o compartida. Están convenientemente ubicados cerca de varios servicios y se puede llegar a ellos en un viaje en auto de 5 a 10 minutos desde la playa. Además, todas las propiedades han sido renovadas recientemente con acabados de alta calidad y están listas para alquilar.
TerminologÃa
Tasa de Capitalización (Cap rate)
La tasa de capitalización se calcula dividiendo el ingreso operativo neto anual por el costo del activo (o su valor actual). A medida que aumentan las tasas de capitalización, el rendimiento de su inversión disminuye. Entre el 4% y el 12% es tÃpico y se considera una buena tasa de capitalización.
Tasa de capitalización = ingreso operativo neto anual (NOI) / valor o costo de la propiedad
Retorno-cash-on-cash (CCR)
También conocido como rendimiento del efectivo, es una métrica común en la industria de inmobiliaria. La tasa de rendimiento mide el flujo de efectivo anual antes de impuestos dividido por el efectivo total invertido. Esta cifra mide el rendimiento de la inversión. Aunque no existe una regla general, los inversores parecen estar de acuerdo en que un buen rendimiento de efectivo en efectivo está entre el 8% y el 12%.
CCR = flujo de efectivo anual antes de impuestos / efectivo total invertido
Retorno de la inversión (ROI)
El ROI, también llamado tasa de retorno o rendimiento, es una medida del rendimiento y la eficiencia de una inversión. Los cálculos del ROI inmobiliario intentan capturar la amortización y la apreciación para determinar el rendimiento de las diferentes inversiones inmobiliarias.
ROI = RENTABILIDAD TOTAL (flujo de caja + apreciación + pago de deuda + depreciación) / INVERSIÓN INICIAL TOTAL (pago inicial + costos de préstamo + adquisición + costos de alquiler listo)
Retorno sobre capital (ROE)
La relación ROE calcula la cantidad de rendimiento generado en un año en particular sobre la cantidad total de capital invertido (o atrapado) en una propiedad. El ROE le brinda un rendimiento más preciso que el ROI en los años posteriores a la compra porque toma números del año actual tanto para el numerador como para el denominador. Cada año, el numerador y el denominador cambian. La gran pregunta que el retorno sobre el capital (ROE) inmobiliario le permite responder es "¿Cuándo es el momento de vender?"
ROE = ROE = RENTABILIDAD TOTAL (flujo de caja + apreciación + pago de deuda + depreciación) / PATRIMONIO (pago inicial + apreciación + pago de deuda (reducción de capital))
Cálculos
Propiedad de alquiler vacacional A: Gran Canaria
Situada en Maspalomas, esta propiedad de 2 plantas y 2 dormitorios ha sido reciéntemente renovada y cuenta con su propia terraza, aparcamiento privado y acceso a piscina compartida. Esta cerca de la playa, a solo 10 minutos en bicicleta. La propiedad tiene un precio de venta de 295 000 € y el comprador ha invertido 6000 € adicionales para mejorar las instalaciones, incluida una bañera de hidromasaje y una zona de barbacoa. La inversión inicial en efectivo, que cubre el 30 % de la hipoteca, el 8,5 % para los gastos de cierre, los gastos del préstamo, los impuestos y los gastos de alquiler, asciende a casi 117.000 €.
Grácias a estas mejoras, la propiedad mantiene una alta tasa de ocupación de alquiler vacacional (OCC, por sus siglas en inglés) de 22 dÃas al mes y tiene un precio de alquiler un 20 % más alto que sus competidores más cercanos. Como resultado, la tarifa media diaria (ADR) alcanza los 117€ por noche. A estos niveles, la propiedad genera unos ingresos brutos de 2.831 € al mes o 33.972 € al año. Teniendo en cuenta los gastos de los servicios de gestión de Airbnb, los costes operativos totales ascienden al 48 %, o 16 577 €.
Basado en este escenario, la propiedad de alquiler vacacional A en Gran Canaria ofrece los siguientes rendimientos durante un perÃodo de 20 años:
La Cap rate para el tiempo total es 6,02% para el tiempo total, o 5,58% para los primeros 5 años. Tenga en cuenta que una tasa que se encuentra entre el 4% y el 12% se considera buena.
El CCR para el tiempo total es del 17,08 % o del 15,73 % durante los primeros 5 años. Tenga en cuenta que, en general, los inversores están de acuerdo en que un buen CCR está entre el 8 % y el 12 %.
El ROI para el tiempo total es del 25,78 % o del 23,89 % durante los primeros 5 años. Tenga en cuenta que la mayorÃa de los expertos en bienes raÃces están de acuerdo en que cualquier valor superior al 8 % es un buen retorno de la inversión, pero es mejor apuntar a más del 10 % o el 12 %.
El ROE para el tiempo total es del 22,88 %, o del 28,47 % durante los primeros 5 años. ¿Qué es un buen ROE? Piense que el mercado de valores ha obtenido una rentabilidad media del 8-10% a largo plazo. Además, los acuerdos inmobiliarios de capital privado deberÃan poder generarle entre un 12 y un 15% a largo plazo. Invertir en bienes raÃces que pueden proporcionar agrega ROE por encima de eso, por lo que vale la pena.
Incluso si la propiedad se alquila solo por 18 dÃas al mes, los rendimientos promedio durante los primeros cinco años siguen siendo bastante atractivos: (1) la tasa de capitalización es del 4,31 %, (2) el rendimiento de efectivo es del 12,15 %, (3) El rendimiento de la inversión es del 20,32 % y (4) el rendimiento del capital es del 24,21 %.
Propiedad de alquiler vacacional B: Fuerteventura
Situada en una zona de reciente desarrollo de Corralejo, un pueblo en la parte norte de la isla, esta propiedad de dos plantas cuenta con tres dormitorios y está en excelentes condiciones. Cuenta con su propia terraza, plaza de aparcamiento y una piscina, ofreciendo una agradable experiencia de vida. A solo 5 a 10 minutos en auto, los residentes pueden llegar a la playa. La propiedad tiene un precio de 310.000 € y ya se ha sometido a una lujosa actualización, que solo requiere una inversión adicional del 1% para muebles y otras mejoras. La inversión inicial en efectivo, que incluye el 30 % de la hipoteca, el 8,5 % para gastos de cierre, tasas de préstamo, impuestos y gastos de alquiler, asciende a algo más de 120.000 €. A pesar de la disponibilidad limitada de propiedades similares y la gran demanda de las mismas, hemos estimado de forma conservadora una tasa de ocupación de alquiler vacacional de 21 dÃas al mes, con un precio medio por noche de 143 €.
En este escenario, se proyecta que la propiedad de alquiler vacacional B en Fuerteventura produzca los siguientes rendimientos durante un perÃodo de 20 años:
La Cap rate para el tiempo total es 6,59% para el tiempo total, o 6,11% para los primeros 5 años. Tenga en cuenta que una tasa que se encuentra entre el 4% y el 12% se considera buena.
El CCR para el tiempo total es del 18,17 % o del 16,84 % durante los primeros 5 años. Tenga en cuenta que, en general, los inversores están de acuerdo en que un buen CCR está entre el 8 % y el 12 %.
El ROI para el tiempo total es del 26,67 %, o del 24,86 % durante los primeros 5 años. Tenga en cuenta que la mayorÃa de los expertos en bienes raÃces están de acuerdo en que cualquier valor superior al 8 % es un buen retorno de la inversión, pero es mejor apuntar a más del 10 % o el 12 %.
El ROE para el tiempo total es del 24,17 %, o del 28,47 % durante los primeros 5 años. ¿Qué es un buen ROE? Piense que el mercado de valores ha obtenido una rentabilidad media del 8-10% a largo plazo. Además, los acuerdos inmobiliarios de capital privado deberÃan poder generarle entre un 12 y un 15% a largo plazo. Invertir en bienes raÃces que pueden proporcionar agrega ROE por encima de eso, por lo que vale la pena.
Ahora, exploremos un escenario en el que la propiedad se alquila por solo 18 dÃas al mes. Incluso en esta situación, las rentabilidades medias de los primeros cinco años siguen siendo muy atractivas: (1) tasa de capitalización = 4,99 %, (2) CCR = 13,77 %, (3) ROI = 21,79 %, (4) ROE = 26,35 %.
Propiedad de alquiler vacacional C: Lanzarote
Situada cerca del centro de la localidad de Playa Blanca en la parte sur de Lanzarote, esta propiedad ofrece dos plantas y tres dormitorios. Está bien mantenido y cuenta con su propia terraza, plaza de aparcamiento y piscina propia. Un rápido paseo en bicicleta de 5 minutos lo llevará a la playa cercana. Con un precio de 315.000€, la propiedad ya incluye una actualización de lujo, que requiere solo una inversión adicional del 1% para muebles y otras mejoras. La inversión inicial en efectivo, que comprende el 30% de la hipoteca, el 8,5% en gastos de cierre, comisiones del préstamo, impuestos y gastos de alquiler, asciende a poco más de 122.000 €. A pesar de la disponibilidad limitada de este tipo de propiedades y la gran demanda que atraen, estimamos de forma conservadora una tasa de ocupación de alquiler vacacional de 20 dÃas al mes, con un precio medio por noche de 153 €.
Teniendo en cuenta este estos factores, se prevé que la propiedad de alquiler vacacional C en Lanzarote produzca los siguientes rendimientos durante un perÃodo de 20 años:
La Cap rate para el tiempo total es 6,78% para el tiempo total, o 6,28% para los primeros 5 años. Tenga en cuenta que una tasa que se encuentra entre el 4% y el 12% se considera buena.
El CCR para el tiempo total es del 18,69 % o del 17,32 % durante los primeros 5 años. Tenga en cuenta que, en general, los inversores están de acuerdo en que un buen CCR está entre el 8 % y el 12 %.
El ROI por el tiempo total es 28.35%, o 26.50%% para los primeros 5 años. Tenga en cuenta que la mayorÃa de los expertos en bienes raÃces están de acuerdo en que cualquier valor superior al 8 % es un buen retorno de la inversión, pero es mejor apuntar a más del 10 % o el 12 %.
El ROE para el tiempo total es del 25,69 %, o del 32,03 % durante los primeros 5 años. ¿Qué es un buen ROE? Piense que el mercado de valores ha obtenido una rentabilidad media del 8-10% a largo plazo. Además, los acuerdos inmobiliarios de capital privado deberÃan poder generarle entre un 12 y un 15% a largo plazo. Invertir en bienes raÃces que pueden proporcionar agrega ROE por encima de eso, por lo que vale la pena.
Incluso si la propiedad se alquilara solo por 18 dÃas al mes, los rendimientos promedio durante los primeros cinco años siguen siendo muy atractivos: (1) Tasa de capitalización = 5,50 %, (2) CCR = 15,16 %, (3) ROI = 24,34 %, (4) ROE = 29,43%.
Cálculos detallados
Para promover la transparencia y permitir que los lectores verifiquen de forma independiente los cálculos que respaldan estos hallazgos, ofrecemos acceso a una hoja de cálculo en lÃnea. Puede encontrar la hoja de cálculo siguiendo este enlace: https://bit.ly/3WVKDcd
Resultados
Con ese nivel de inversión en particular, encontrar una propiedad de alquiler en buenas condiciones con más de 2 dormitorios serÃa un desafÃo en las principales islas turÃsticas de Gran Canaria y Tenerife.
Tener 3 dormitorios permite acomodar a más invitados, aumentando asà los ingresos potenciales por alquiler.
En términos de precio, las propiedades en Fuerteventura y Lanzarote ofrecen más espacio, mejor calidad y comodidades adicionales en comparación con Gran Canaria.
Al considerar los rendimientos, las propiedades en Lanzarote y Fuerteventura tienden a generar mayores rendimientos principalmente debido a su capacidad para albergar a más huéspedes y ofrecer mejores instalaciones, lo que resulta en precios promedio de alquiler diario más altos.
Sin embargo, la diferencia de rentabilidad entre Lanzarote, Fuerteventura y Gran Canaria no es tan grande.
Las tres propiedades demuestran rendimientos positivos en varias categorÃas, lo que las convierte en excelentes inversiones para compradores en efectivo que no requieren financiamiento hipotecario.
Lecciones
A pesar de las extensas discusiones sobre el mercado inmobiliario en España, las Islas Canarias continúan siendo una región segura y altamente rentable para la inversión inmobiliaria dentro de la Unión Europea. Es crucial y muy recomendable evaluar las ganancias potenciales de una propiedad, independientemente del nivel de ingresos deseado.
La realización de un análisis simple le permite evaluar los riesgos asociados y alinear sus expectativas de rentabilidad, ayudándole a elegir la propiedad más adecuada. El análisis revela una creciente demanda de viviendas de lujo para familias que ofrezcan una óptima relación precio-ocupación. Sin embargo, también está claro que las propiedades más asequibles pueden generar ingresos adicionales impresionantes, lo que las convierte en inversiones igualmente gratificantes. Varios factores clave contribuyen a estos hallazgos, como la ubicación de la propiedad, el acceso a piscinas compartidas o privadas y la presencia de espacios para familias.
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